Ob gekaufte Immobilie, leerstehendes Elternhaus oder Erbe – Besitzer von Gebrauchtimmobilien müssen einiges beachten. Denn eine Sanierung im Bestand ist mittlerweile Pflicht. Aber wann muss was saniert werden? Und wie wird das finanziert? Thomas Billmann, Modernisierungsexperte von Schwäbisch Hall, weiß, worauf neue Besitzer von Altimmobilien achten müssen.
35 Prozent des deutschen Endenergieverbrauchs entfallen auf den Gebäudesektor – das sind etwa 30 Prozent der CO2-Emissionen. Um diese zu verringern und die Klimaziele der Bundesregierung zu erreichen, müssen Bestandsimmobilien teil- oder kernsaniert werden. Die Anforderungen, die es zu erfüllen gilt, hält das Gebäudeenergiegesetz (GEG) fest.
Wann muss saniert werden?
„Die Sanierung ist eine Pflichtaufgabe: Früher oder später müssen alle Immobilienbesitzer nachrüsten“, sagt Thomas Billmann. Diese Sanierungspflicht gilt in allen Fällen des Eigentümerwechsels – egal ob Kauf, Erbe oder Schenkung. Den Erwerbern bleiben aber nach Einzug eine Frist von zwei Jahren, bis sie ihren Sanierungspflichten nachkommen müssen. Eine Ausnahme gibt es, weiß Billmann: „Hat der Erbe schon vor dem 1. Februar 2002 in der Immobilie gewohnt, gilt die Erbschaft nicht als Eigentümerwechsel und die Sanierungspflicht entfällt.“ Für Erben, die die Immobilie nicht selbst bewohnen wollen, heißt es: vor Ablauf der zwei Jahre verkaufen oder sanieren, um den Verkaufspreis zu verbessern.
Was zuerst sanieren?
Grundsätzlich gilt: Strukturerhalt vor Innenausbau. Bevor „kosmetische“ Sanierungsarbeiten angegangen werden, muss die Grundsubstanz auf Vordermann gebracht werden. Vor allem statisch-konstruktive Mängel, wie etwa Risse und Feuchtigkeit in Wänden und Fundament sind als erstes zu beheben. Neben dem „Wann“, schreibt das GEG auch das „Was“ vor. Sind die Dachräume kalt und Dachböden zugänglich, ist die Dämmung von Dachboden oder oberster Geschossdecke Pflicht. Dasselbe gilt für Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen, wie z.B. dem Keller.
Öl- und Gasheizungen, die nicht auf Nieder- oder Brennwerttechniken basieren, müssen raus. „Die Austauschprämie für die Heiztechnik sollte man sich nicht entgehen lassen – sie greift nämlich auch bei der gesetzlichen Austauschpflicht“, so der Schwäbisch Hall-Experte.
Billmann hat noch einen praktischen Sanierungstipp: „Von oben nach unten und von außen nach innen sanieren.“ Das heißt, bei Kernsanierungen zunächst das Dach, dann die Etagen darunter. Nach Dämmungsarbeiten an der Fassade folgt der Einbau neuer Außentüren und Fenster und schließlich Dämm- und Trockenlegungsarbeiten in den Kellerräumen. Erst dann kommt der Einbau der Anlagentechnik.
Wie wird finanziert?
Die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien wird durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gefördert.
Die maximal förderfähigen Ausgaben betragen 60.000 Euro pro Wohneinheit. Bei Arbeiten an der Gebäudehülle, der Anlagentechnik oder der Heizung liegt der Fördersatz bei 20 Prozent, bei der Umstellung der Heizung auf erneuerbare Energien bei bis zu 45 Prozent und bei der Fachplanung und Baubegleitung bei bis zu 50 Prozent. „Unbedingt zu beachten ist, dass die Antragstellung die Einbindung eines Energie-Effizienz-Experten erfordert“, weiß Billmann.
Seit 1. Juli 2021 fördert die BEG die Komplettsanierung von bestehenden Immobilien zu Effizienzhäusern in Form von Krediten mit Tilgungszuschuss oder mit direkt ausgezahlten Zuschüssen – die Höhe variiert je nach Effizienzhaus-Klasse. Sanierer erhalten bis zu 48.000 Euro pro Wohneinheit. Doch Besitzer dürfen erst nach der Beantragung mit dem Vorhaben starten.
Was viele nicht wissen: „Egal ob Einzelmaßnahme oder Komplettsanierung, der Zuschuss steigt um 5 Prozent, wenn Modernisierer gemeinsam mit einem Energieexperten einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen. Dieser Fahrplan ist eine wichtige Voraussetzung, denn die energetische Sanierung im Bestand ist ein großes Projekt, das viel Zeit in Anspruch nimmt und gut geplant und solide finanziert sein will“, so Billmann.
Quelle Text und Foto: Bausparkasse Schwäbisch Hall AG
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